Los meses de agosto y septiembre son los periodos donde más contratos de alquiler se firman. Y aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata de equilibrar los derechos del inquilino y el propietario, deja aspectos abiertos a la negociación entre las partes. Por eso, antes de firmar el contrato conviene repasar tranquilamente su redacción, porque la ausencia de ciertas precisiones o su inclusión puede interpretarse como un consentimiento o una cesión de derechos.
Entre las más de 25.000 consultas anuales sobre alquileres que recibe la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cinco destacan sobre el resto, por su frecuencia, pero también por su posible confusión y los perjuicios que pueden causar a alguna de las partes.
1. ¿Se incluye la actualización de la renta? Atención, si el contrato no recoge la actualización anual, su importe no podrá aumentarse durante la vigencia del alquiler. Y si se recoge, existe un importe máximo, que es el límite del índice de referencia de arrendamientos urbanos (IRAV) en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y el IPC en contratos anteriores.
2. El preaviso de finalización del alquiler no puede ser menor a cuatro meses. Cuidado, si el arrendador no respeta ese plazo fijado por la ley, incluso estando así contemplado en el contrato, el arrendamiento podría prorrogarse tres años más en las mismas condiciones si el inquilino así lo desea. Y lo mismo si el arrendador olvida avisar de su finalización.
3. El inquilino no paga las obras de conservación del inmueble. Aunque hay propietarios que advierten en el contrato que este gasto es responsabilidad del inquilino, la LAU y los jueces establecen lo contrario. No obstante, podría acordarse que el inquilino aceptara pagar una determinada obra a cambio de una rebaja en la renta u otra ventaja equivalente.
4. Pero podría pagar los gastos de la Comunidad. Por defecto los abona el arrendador, pero la normativa permite a las partes decidir quién los paga. Ahora bien, para que el pacto de imposición de este gasto al inquilino sea válido, debe constar por escrito en el contrato, previa comunicación del propietario al inquilino del importe de los gastos en el momento de la firma.
5. El propietario podría recuperar la vivienda por necesidad propia o la de parientes próximos. La normativa admite este derecho si se justifica la necesidad, pudiendo reclamarse el uso de la vivienda antes de los cinco años de duración del contrato. Pero solo podrá hacerse si el propietario incluyó dicha cláusula en el contrato.
OCU recuerda que en zonas declaradas de mercado tensionado (buena parte de Cataluña, municipios de Navarra, País Vasco y La Coruña) hay que atender además a las limitaciones de la renta inicial: el contrato incluirá la renta del contrato anterior que existiera para esa vivienda.
OCU es consciente de la dificultad que encuentran los inquilinos para poder negociar cláusulas del contrato de alquiler en un contexto de enorme demanda de casas de alquiler. Pero recuerda la importancia de conocer sus derechos para poder ejercerlos. Por cierto, cuando el contrato se firma con una empresa o un profesional, interviene también la normativa de protección al consumidor.
